Peta { Penikmat Kota }: Analisis Harga Lahan Jalan Monjali

Alamat Tanah : Jalan Monjali, Sleman, Yogyakarta

Harga Tanah Tahun 2005 : 600.000/m2

Harga Tanah Tahun 2011 : 1.200.000/m2 hingga 2.000.000/m2

Harga tanah di Jalan Monjali Sleman, Yogyakarta tahun 2011 mengalami kenaikan bahkan lebih dari 100% disbanding harga tanah pada 2005. Ada beberapa hal yang memengaruhi hal tersebut. Salah satunya adalah penambahan jumlah penduduk Jogja yang kian hari kian membengkak tak hanya dilihat dari sisi kelahiran melainkan juga tingkat migrasi masuk yang tinggi. Hal ini menyebabkan kebutuhan akan lahan yang juga meningkat pesat. Apalagi Jumlah lahan yang terbatas sementara penduduk selalu bertambah membuat lahan atau tanah tak lagi hanya sekedar dijadikan tempat tinggal melainkan juga aset yang baik untuk berinvestasi. Baik untuk disewakan sebagai kosan, kontrakan, maupun toko (jika punya posisi strategis), dimanfaatkan sendiri sebagai lahan pertanian, ataupun untuk dijual sendiri kelak ketika harga tanah mahal. Dorongan dari sisi penambahan penduduk dan kebutuhan untuk berinvestasi inilah yang memicu kelangkaan lahan hingga lahan dihargai sangat mahal.

Dalam kasus Jalan Monjali Yogyakarta, kenaikan lebih dari 100% ini tak hanya disebabkan oleh factor-faktor internal saja melainkan beberapa factor eksternal juga. Diantaranya factor internal pemicu tingginya harga tanah adalah sebagai berikut :

a. Aksesibilitas dan Lokasi yang baik (Keterjangkauan lokasi tanah)

Aksesibilitas merupakan hal pertama yang harus diperhatikan ketika membeli tanah. Baik digunakan sebagai tempat tinggal maupun untuk berinvestasi. Makin baik akses terhadap suatu tanah, makin tinggi pula harga tanah tersebut. Selain itu lokasi yang strategis yakni punya potensi pemanfaatan besar di pusat kota juga jadi pertimbangan. Biasanya kestrategisan lokasi sebanding dengan tingkat aksesibilitas. Makin strategis lokasi sebuah lahan makin baik pula aksesnya.

b. Ekspektasi (Harapan di masa akan datang)

Dalam berinvestasi, manusia cenderung melihat berbagai kemungkinan yang akan datang. Misalnya ketika terjadi pemekaran wilayah baru yang notabene akan menciptakan kota-kota baru dan pusat pemerintahan baru, tanah yang dulunya murah di calon-calon kota-kota baru tersebut akan naik daripada biasanya untuk alasan akses dan potensi pemanfaatannya dimasa yang akan datang. Celah-celah inilah yang biasanya dilihat ketika berinvestasi.

c. Fasilitas (ketersediaan public space, pom bensin, sekolah, puskesmas, dll)

d. Lingkungan (keamanan, kondisi sosial)

Keamanan dan kondisi sosial merupakan salah satu pertimbangan menentukan hunian baru. Hal ini yang oleh para developer kebanyakan diberikan lewat one way gate, maupun CCTV pemantau keluar masuk komplek, dan penyediaan public space dalam sebuah komplek baru.

e. Ukuran Tanah

Disamping itu, dilihat dari factor eksternal penyebab naiknya harga tanah dalam waktu tertentu adalah sebagai berikut:

a. Jumlah Penduduk

Semakin padat jumlah penduduk, semakin banyak permintaan lahan, terjadi kelangkaan dan harga tanah akan naik.

b. Ketersediaan Lahan

Jumlah tanah yang konstan sementara permintaan tinggi menyebabkan terjadi kelangkaan lahan. Maka harga tanah akan naik.

c. Tingkat Perekonomian (Pendapatan Perkapita)

Semakin tinggi tingkat perekonomian (dapat dilihat dari pendapatan perkapita) makin besar permintaan akan rumah, makin mahal rumah.

d. Tingkat Suku Bunga

Semakin rendah suku bunga, karena kecenderungan pembayaran tanah ataupun rumah di Indonesia secara cash berkala ataupun kredit, ketika suku bunga turun, masyarakat berbondong bonding membeli rumah hingga makin banyak permintan, makin tinggi harga tanah.

Untuk kasus jalan monjali selain karena faktor-faktor diatas Monjali terletak di posisi strategis dimana sumbu imajiner kota Jogja memang cenderung tumbuh ke Utara. Hal ini dilihat dari mahalnya harga lahan sekitar Jalan Kaliurang. Hal ini merembes ke lahan-lahan sekitaran jalan Kaliurang termasuk Jalan Monjali yang lokasinya strategis ditunjang dengan fasilitas-fasilitas yang ada seperti SD, SMP 5, SMK, dekat dengan UGM, bahkan terminal Jombor (untuk skala masyarakat jogja yang notabene hamper tiap orang punya kendaraan sendiri)

Kesimpulannya, harga tanah Jalan Monjali naik tak hanya karena factor internal lahan melainkan juga dipicu oleh factor eksternal yang ada. Peran pemerintah yang dapat memengaruhi harga lahan salah satunya adalah kebijakan suku bunga.